1. Marco legal principal
La Ley 820 de 2003 es la norma fundamental que regula los arrendamientos de vivienda urbana en Colombia. Esta ley establece los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios, así como los procedimientos y requisitos para los contratos de arrendamiento.
2. Contrato de arrendamiento
• Forma del contrato: Puede ser verbal o escrito, aunque se recomienda que sea por escrito para mayor seguridad jurídica.
• Contenido mínimo: Debe incluir la identificación de las partes, la identificación del inmueble, el precio y la forma de pago.
• Duración: Si no se especifica, se presume que es de un año.
3. Canon de arrendamiento
• Límite máximo: No puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble34.
• Incremento anual: Se limita al IPC del año inmediatamente anterior34.
• Forma de pago: Puede pactarse en cualquier moneda, pero debe pagarse en pesos colombianos.
4. Derechos y obligaciones legales
• Obligaciones del arrendador:
A. Entregar el inmueble en buen estado.
B. Mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad.
C. Realizar las reparaciones necesarias.
D. Entregar copia del contrato al arrendatario.
E. Respetar el derecho de preferencia del arrendatario en caso de venta.
• Obligaciones del arrendatario:
A. Pagar el canon de arrendamiento oportunamente.
B. Cuidar el inmueble y usarlo según lo acordado.
C. Pagar los servicios públicos y expensas comunes.
D. Restituir el inmueble al finalizar el contrato.
5. Terminación del contrato
- Causales de terminación: Incluyen el mutuo acuerdo, el incumplimiento de las obligaciones, la destrucción del inmueble, entre otras.
- Pre-aviso: Para terminar unilateralmente el contrato, se debe dar un pre-aviso de tres meses.
6. Prohibiciones legales
- Depósitos y cauciones: Está prohibido exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales.
- Servicios públicos: El arrendador puede exigir garantías para el pago de servicios públicos, pero con límites establecidos por la ley.
7. Procedimientos legales especiales
- Pago por consignación: Si el arrendador se niega a recibir el pago, el arrendatario puede consignarlo en una entidad autorizada.
- Restitución del inmueble: Existe un proceso especial de restitución de inmueble arrendado en caso de incumplimiento.
8. Solidaridad en el contrato
Tanto arrendadores como arrendatarios son solidariamente responsables de los derechos y obligaciones derivados del contrato.
9. Regulación de vivienda compartida
La ley establece disposiciones específicas para el arrendamiento de habitaciones en viviendas compartidas.o.
10. Matrícula de arrendador
Para arrendar más de cinco inmuebles urbanos propios o ajenos, se requiere una matrícula de arrendador ante la autoridad competente.