🏢 Impacto del Decreto 768 de 2025.
La vida en edificios y conjuntos residenciales en Colombia está sujeta a normativas que regulan la convivencia, la administración y los bienes comunes. Hasta ahora, el pilar principal había sido la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal). Sin embargo, con el Decreto 768 de 2025 se introducen importantes modificaciones en el régimen de propiedad horizontal, mediante la adición de un nuevo capítulo al Decreto 1070 de 2015 que reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana). Función Pública+1
En este artículo explicamos las principales novedades, cómo pueden afectar a administradores, consejos de administración, copropietarios y arrendatarios, y qué pasos pueden seguir para adaptarse.
🔍 ¿Qué es el Decreto 768 de 2025 y por qué modifica la propiedad horizontal?
El Decreto 768 de 2025 fue expedido el 7 de julio de 2025 y entró en vigor ese mismo día o al día siguiente según el municipio.
Se trata de una norma de carácter policivo-convivencial, que adiciona el Capítulo XVIII al Título 8 – Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1070 de 2015. Su objetivo principal es reglamentar aspectos de la Ley 1801 de 2016, pero debido a la forma como se formula, tiene efectos directos sobre espacios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Aunque el Decreto no modifica expresamente la Ley 675 de 2001, sí introduce regulaciones que afectan la aplicación práctica del régimen de propiedad horizontal, especialmente en lo que se refiere a convivencia, administración y bienes comunes.
⚠️ Principales 5 modificaciones en el régimen de propiedad horizontal
A continuación, destacamos algunas de las importantes modificaciones en el régimen de propiedad horizontal que trae el Decreto 768 de 2025 y que los administradores, consejos de administración y copropietarios deben conocer y aplicar:
1. Protección de la privacidad de la vivienda
El artículo 2.2.8.18.12.1.1 del decreto señala que en los procesos de policía no se admitirán como pruebas aquellas que se hayan obtenido con vulneración de la intimidad o sin consentimiento, especialmente en unidades privadas de propiedad horizontal.
Esto obliga a las copropiedades a ajustar sus reglamentos internos y prácticas para asegurar que las cámaras de seguridad, grabaciones, audios y demás medios cumplan con los estándares legales de privacidad.
2. Mayor competencia de autoridades municipales y de policía en bienes comunes
El Decreto amplía la intervención de las autoridades para declarar ciertas actividades en espacios “semi-privados” (por ejemplo salones comunales, terrazas) como de interés público y regular sus horarios o condiciones de funcionamiento.
Esta nueva facultad obliga a las copropiedades a coordinarse con las autoridades locales en temas de convivencia, uso de zonas comunes y reglamentos internos.
3. Elementos de fachada, ventanas y vidrios
El artículo 2.2.8.18.12.1.3 del decreto aclara que la instalación de vidrios insonorizantes, películas solares o blindajes no se considerarán automáticamente una afectación urbanística, siempre que cumplan con el reglamento de propiedad horizontal y las normas de planeamiento. El Tiempo+1
Esto representa una oportunidad para las copropiedades que desean mejorar aislamiento, seguridad o eficiencia energética, pero deben asegurarse de que los cambios estén autorizados mediante el reglamento y asamblea.
4. Ocupaciones ilegales en bienes comunes y privados
El Decreto refuerza la obligación de las autoridades para impedir ocupaciones ilegales en bienes de uso común o privado dentro de una copropiedad, estableciendo plazos y rutas de atención urgentes para tal efecto.
Los administradores deberán estar al tanto de los nuevos protocolos para coordinar acciones preventivas o correctivas.
5. Contratación, administración y transparencia
Aunque no todos los detalles están específicamente en el decreto, los análisis apuntan a que las copropiedades deberán adaptar sus procedimientos administrativos: mayor participación en asambleas, mayor transparencia en contratos (seguridad, aseo, mantenimiento) y protocolos más exigentes de rendición de cuentas.
Esto sugiere que el régimen de propiedad horizontal avanza hacia una gestión más profesionalizada.
🔍 Cambios y novedades
| Aspecto | Descripción del cambio o novedad principal |
|---|---|
| Resguardo de la intimidad | Se prohíbe el uso de pruebas obtenidas sin consentimiento, como fotos, vídeos o audios captados vulnerando la privacidad de los habitantes. Solo podrán usarse medios lícitos en procesos policivos. |
| Facultad para alcaldes | Los alcaldes locales pueden restringir horarios y regular condiciones de actividades en zonas semiprivadas cuando afecten la convivencia interna. |
| Mejoras en infraestructura | Se autoriza la instalación de elementos como vidrios insonorizados, películas de protección solar, vitrales y otros, siempre que cumplan las normas internas y urbanísticas. |
| Acción policial inmediata | Las autoridades pueden ordenar la restitución de inmuebles y la expulsión de ocupantes en casos de perturbaciones o incumplimientos graves. |
| Regulación de actividades económicas | Se exige el cumplimiento estricto de los requisitos policivos para actividades comerciales o de esparcimiento en propiedad horizontal. |
| Transparencia documental y animal | Es obligatorio disponer de una copia vigente del reglamento de propiedad horizontal y de un censo actualizado de animales de compañía, ambos disponibles para consulta de las autoridades. |
| Entrega obligatoria de actas | Si la administración se niega, el alcalde puede ordenar la entrega de actas de asambleas y otros documentos no reservados. |
| Fortalecimiento de la instancia interna | El Comité de Convivencia se ratifica como la primera instancia para resolver conflictos dentro de la copropiedad. |
| Control de caninos | Los perros de manejo especial deben estar registrados, contar con medidas de seguridad y póliza de responsabilidad civil. Pueden ser aprehendidos si incumplen la normativa. |
🧭 ¿Qué hacer para adaptarse y aprovechar la nueva normativa?
Para garantizar que tu copropiedad esté alineada con las nuevas disposiciones del Decreto 768 de 2025, se recomienda:
Revisar y actualizar el reglamento de propiedad horizontal para incorporar las modificaciones relevantes en privacidad, bienes comunes, actividades, sanciones e intervenciones.
Convocar una asamblea de copropietarios para informar sobre los cambios normativos, explicar las implicaciones y aprobar modificaciones reglamentarias si es necesario.
Capacitar al equipo de administración y consejo de administración en los nuevos procedimientos de convivencia, actuación de policía, intervención en ocupaciones y resolución de conflictos.
Establecer un protocolo interno de control de seguridad, grabaciones y cámaras, asegurando que se respeten derechos de privacidad y que las pruebas sean lícitas.
Coordinar con autoridades locales (alcaldías, inspectores de policía) para asegurar la correcta aplicación de las nuevas facultades de convivencia y control en zonas comunes.
Revisar los contratos de servicios comunes (limpieza, aseo, mantenimiento, seguridad) para asegurar cláusulas que permitan adaptarse a la nueva gestión más profesional y transparente.
✅ Conclusión
El Decreto 768 de 2025 representa un hito en el régimen de propiedad horizontal en Colombia, pues aunque no reemplaza la Ley 675 de 2001, introduce importantes modificaciones en el régimen de propiedad horizontal, reforzando la convivencia, la administración profesional, la protección de la privacidad y la intervención de autoridades en copropiedades.
Recomendación para los administradores y propietarios
Se recomienda la difusión activa de estos cambios, la actualización de reglamentos internos y la preparación para nuevos procedimientos administrativos y policivos, garantizando así una convivencia armoniosa y el cumplimiento efectivo de la normatividad vigente.
Para propietarios, administradores y consejos de administración es fundamental entender estas novedades y aplicar los ajustes necesarios para proteger su inversión y garantizar la calidad de vida en conjunto.