Impuesto de Timbre y Compra de Vivienda Usada en Colombia
Comprar vivienda usada es uno de los pasos más importantes en la vida de muchas familias colombianas. Sin embargo, la reciente reactivación del impuesto de timbre en 2025, a través del Decreto 175 de febrero, ha agregado un nuevo componente a la planificación financiera al momento de adquirir inmueble en el mercado secundario. En Bellavista Inmobiliaria queremos que estés plenamente informado para que tu inversión sea segura, transparente y sin sorpresas. Aquí te explicamos con detalle qué es el impuesto de timbre, cómo impacta la compra de vivienda usada, y cómo evitar gastos inesperados.
¿Qué es el impuesto de timbre?
El impuesto de timbre es un tributo que grava la elaboración o formalización de documentos públicos o privados con efectos jurídicos y económicos. Específicamente, se aplica sobre documentos que respaldan obligaciones económicas importantes, como las escrituras públicas en la compraventa de bienes inmuebles, hipotecas, pagarés, y similares.
En Colombia, este impuesto fue reactivado en 2025 como parte de las medidas fiscales para financiar programas sociales y equilibrar la economía tras la crisis. La tarifa vigente es del 1% sobre el valor total del documento o bien inmueble, cuando éste supere las 20.000 UVT, es decir, aproximadamente $995.980.000 COP para este año.
¿Cómo afecta el impuesto de timbre la compra de vivienda usada?
Adquirir vivienda usada en el mercado secundario implica ahora sumar este impuesto adicional a los gastos notariales clásicos. Veamos los principales impactos:
1. Aumento en el costo total de la compra: Este 1% del valor del inmueble se suma directamente al precio pactado y a los otros gastos como escrituración, registro y honorarios notariales. Por ejemplo, si compras una casa de $1.000.000.000 COP, tendrás que pagar $10.000.000 COP adicionales en impuesto de timbre.
2. Modificación del presupuesto y crédito hipotecario: Dado el aumento de costos, es probable que debas ampliar el monto solicitado en tu crédito hipotecario o contar con mayores ahorros para cubrir todos los gastos, lo cual puede atrasar el proceso o limitar tus opciones.
3. Posible reducción de la demanda y ajustes en oferta: Los vendedores podrían bajar precios para facilitar la venta o ver una menor cantidad de interesados, ya que los compradores enfrentan un gasto mayor a la hora de escriturar.
4. Sobrecarga en trámites notariales y administrativos: El impuesto provoca un aumento general en los costes asociados a la formalización, complicando un poco el cierre de la transacción.
Beneficios al conocer y planificar el impuesto de timbre
Saber cómo funciona este impuesto te permite:
- Evitar sorpresas financieras: Al planificar con antelación, puedes incluir el impuesto en tu presupuesto o créditos, garantizando una compra sin problemas.
- Tomar decisiones informadas: Entendiendo las tarifas y escenarios, podrás negociar mejor, evaluar alternativas o incluso buscar programas que ofrezcan exenciones o descuentos.
- Formalizar de manera legal y segura: Cumplir con este impuesto evita sanciones, multas o que tu compra tenga problemas legales posteriores.
- Contar con asesoría profesional: Imagen que recibas acompañamiento experto, que revise y calcule todos los gastos involucrados, lo que hace más confiable y seguro el proceso.
Tres aspectos negativos o contras a considerar
- Incremento del costo total de adquisición: El impuesto hace que comprar vivienda sea más costoso, principalmente para propiedades de alto valor, que suelen ser aquellas que superan el umbral de 20.000 UVT.
- Puede reducir la demanda de vivienda usada: Al subir los gastos para los compradores, se corre el riesgo de desacelerar el mercado secundario inmobiliario, especialmente en segmentos medios y altos.
- Complejidad en trámites notariales: Este tributo suma a la carga burocrática y financiera, lo que demanda un mayor conocimiento legal y asesoría para evitar errores y sanciones.
¿Cuándo y cómo se paga el impuesto de timbre en vivienda usada?
Este impuesto se paga al momento de firmar la escritura pública de compraventa del inmueble, siempre que el valor supere las 20.000 UVT. También aplica para otros actos jurídicos relacionados (constitución de hipotecas, cesión de derechos, contratos con efectos económicos).
El impuesto se debe liquidar y cancelar en la notaría antes del registro del inmueble y suele ser negociado entre comprador y vendedor, salvo acuerdo en contrario.
¿Existen exenciones o tarifas diferenciadas?
Sí. Las viviendas adquiridas a través de programas de vivienda de interés social (VIS) o con subsidios gubernamentales pueden estar exentas o pagar tarifas especiales. Es recomendable consultar siempre en la notaría o con tu asesor para confirmar estos beneficios.
¿Cuáles son las recomendaciones para compradores en 2025?
Verifica el valor de la propiedad y confirma si supera las 20.000 UVT para prever el impuesto.
Consulta con notarios o asesores sobre el desglose de gastos para no tener sorpresas al cierre.
Incluye el impuesto en la planificación financiera para solicitar créditos o disponer de ahorros.
Formaliza siempre la operación, evitando negociaciones informales para garantizar respaldo legal.
Busca asesoría inmobiliaria y legal especializada que acompañe todo el proceso.
Conclusión
Comprar vivienda usada en Colombia en 2025 es una excelente oportunidad, pero debemos actualizar nuestras estrategias financieras y legales debido a la reactivación del impuesto de timbre. En Bellavista Inmobiliaria te acompañamos para que tu inversión sea transparente, segura y exitosa, brindándote toda la información y asesoría para que no pagues más de lo justo.
¿Listo para dar el próximo paso? Contáctanos y descubre cómo hacer realidad tu sueño con la mejor orientación profesional.